KUNTATALOUS

Espoon Kaivomestarin kiinteistö oli ensimmäinen elinkaarimallilla toteutettu kunnallinen kiinteistöinvestointi. Tiloissa toimii Kuninkaantien lukio, uimahalli ja työväenopiston opetustila.
Espoon Kaivomestarin kiinteistö oli ensimmäinen elinkaarimallilla toteutettu kunnallinen kiinteistöinvestointi. Tiloissa toimii Kuninkaantien lukio, uimahalli ja työväenopiston opetustila.

KIINTEISTÖ­RISKIT

kuriin elinkaari­mallilla

Kunnat turvautuvat elinkaarirakentamiseen saadakseen nykyistä laadukkaampia toimitiloja. Sisäilmaongelmat piinaavat kaikkia kuntia.

Kustannusten säästö syntyy vasta vuosien kuluessa, mutta moni kunta on valmis maksamaan kiinteistöjen hyvästä ylläpidosta ja riskin jakamisesta.

 

MERJA OJANSIVU KUVAT: SEPPO HAAVISTO

Etenkin kouluja ja päiväkoteja nousee parhaillaan kymmenittäin. Tulevaisuus näyttää, kantaako niiden elinkaari kymmenien vuosien päähän. Ainakin Espoossa, Kuopiossa, Jyväskylässä, Porvoossa ja monissa muissa kunnissa uskotaan niin.

Jopa pieni Pudasjärvi uskoo elinkaarimalliin rakentaessaan maailman suurinta hirsikoulua. Useita kouluja sisältävän kampuksen toteuttavat ja ylläpitävät Lemminkäinen ja Kontiotuote. Valmista pitäisi olla vuonna 2016.

Rakentamisen laatu huolellisempaa

Kuopio päätti vuonna 2009 ratkaista koulutilojen remontti- ja uudisrakentamistarpeen yhteensä 93 miljoonan euron elinkaarisopimuksella. Hanke sisältää kahden koulun perusparannukset, kahden uuden koulun rakentamisen sekä yhden päiväkodin rakentamisen.

Elinkaarisopimuksen mukaan rakentaja Lemminkäinen PPP Oy vastaa myös kokonaisuuden ylläpidosta ja huollosta vuoteen 2036 asti.

- Kokemukset ovat toistaiseksi hyviä, sanoo Kuopion palvelualuejohtaja Pekka Vähäkangas. Huolellinen rakentamisen jälki näkyy ja korjaukset ja huoltotyöt pelaavat sujuvasti.

Samoin kuin monissa kunnissa, myös Kuopiossa on kärsitty koulujen sisäilmaongelmista. Laadukkaalla rakentamisella ja ylläpidolla halutaan varmistaa myös hyvä sisäilma ja riskittömyys.

Rahoitusta ja rakennuksen hallintaa varten Kuopion kaupunki perusti kaupungin omistaman Rakennusyhtiö Koulutilat Oy:n. Lainat otettiin paperiyhtiölle.

Vähäkangas arvioi, ettei urakkahinta paljon poikennut perinteiseen malliin toteutetusta.

Kaupungin investointibudjettiin isot kouluhankkeet eivät mahtuneet ja elinkaarimallilla rahoitus saatiin järjestymään kevyemmin.

Kuopio harkitsee parhaillaan uusiakin elinkaarikohteita. Paineita on etenkin uusien koulujen rakentamiseen.

Kuopion elinkaarikouluissa on otettu käyttöön ideoita, joilla siivoustyötä helpotetaan ja koulut saadaan pysymään paremmassa kunnossa. Koululaiset jättävät ulkokengät hyllykköön eteiseen ja liikkuvat sisällä vain sukkasillaan tai sisäjalkineissa. Hiekkaa ja kuraa kantautuu sisälle vähemmän, siivous helpottuu ja lattiat pysyvät paremmassa kunnossa.

Espoo päänavaajana elinkaarirakentamisessa

Espoo toteutti Suomessa ensimmäisen kiinteistöjen elinkaarihankkeen kymmenen vuotta sitten yhdessä rakennusliike NCC:n kanssa. Espoon Kaivomestarin kiinteistöissä toimivat Kuninkaantien lukio, Keski-Espoon uima- ja liikuntahallit sekä työväenopisto. Hankkeen hinta on 84 miljoonaa euroa ja sopimuskausi 20 vuotta.

Kumppanuushankkeen rahoitusta ja omistusta varten perustettiin SEB Leasing Oy ja tilojen käyttäjäpalveluista, korjauksista ja ylläpidosta vastaa Arandur Oy. Arandur on vuokrannut kiinteistöt SEB Leasing Oy:ltä 25 vuoden vuokrasopimuksella.

Espoon teknisen toimen johtaja Olavi Louko sanoo Espoon lähteneen hakemaan elinkaarimallista tehokkuutta rakentamiseen ja tilojen ylläpitoon. Kaivomestarin jälkeen kaupunki on toteuttanut toistakymmentä elinkaarirakennusta.

- Meillä on kokemus, ettei kaupungin kiinteistöjä pidetä tarpeeksi hyvässä kunnossa. Korjausrahat kilpailevat muiden rahareikien kanssa ja sen vuoksi korjaukset laiminlyödään ja kiinteistöt menevät huonoon kuntoon.

Kaivomestarin kiinteistössä Espoo liitti elinkaarisopimukseen myös rahoituksen, mikä ei jälkikäteen arvioiden ollut edullista, sillä korot ovat tulleet sittemmin huomattavasti matalammalle tasolle.

Louko toteaa, ettei rahoitusta enää sidota elinkaarisopimuksiin, koska kunnat saavat lainaa tuntuvasti muita rahoittajia edullisemmin.

- Mutta 2000-luvun alussa korot eivät olleet näin alhaalla ja sillä hetkellä oli edullista sitoa rahoitus elinkaarisopimukseen. Niin tehtiin myös Lahden moottoritien sopimuksessa, joka oli Suomessa ensimmäinen elinkaarimallilla toteutettu rakennustyömaa, Louko huomauttaa.

Kuninkaantien lukion vuokrakustannus on tuntuvasti korkeampi kuin Espoon muiden lukioiden tai naapurikuntien lukioiden. Vuokrassa on mukana rakentamisen, huollon ja ylläpidon kustannuksia.

Louko toteaa, että Kaivomestarin kiinteistö on tullut leasing-rahoituksellakin kokonaistaloudellisesti edullisemmaksi kuin kaupungin omalla rahoituksella.

Riskien hinnoittelu kynnyskysymys

Olavi Loukon mukaan kiinteistön pitkäaikainen hoito on elinkaarimallin päähyöty.

Sopimuskumppani ei voi tinkiä korjauksista ja kunnossapidosta, kun niistä on sovittu etukäteen ja rakentaja vastaa itse joka osasta.

Espoon kokemus on osoittanut, että elinkaarimallilla rakentaminen tulee kalliimmaksi kuin kunnan oma rakentaminen, mutta ideana on maksaa siitä, että kiinteistöt tulevat varmasti hoidetuiksi.

- Omat tilat olisivat 25 vuoden päästä täydessä peruskorjauskunnossa. Silloin menetettäisiin pääomaa. On selvää, että se joka vastaa kunnossapidosta on rakentamisessakin tarkempi. Muutoin rakennuksella on vain kahden vuoden takuuaika.

Louko harmittelee kilpailun puutetta rakentamisalalla. Espoo olisi rakennuttanut Puolarmetsän sairaalan korvaavan uuden sairaalan elinkaarimallilla, mutta tarjouskilpailussa jäi käsiin vain yksi tarjoaja. Sairaalan suunnitelmia muutettiin. Se rakennetaankin Jorvin sairaalan tontille ja vastuuaika lyhennettiin 10 vuoteen, jotta kilpailuun saatiin useampia osallistujia.

- Rakennusliikkeet ovat nihkeitä ja varovaisia. Ne eivät uskalla ottaa 25 vuoden vastuuta.

Espoossa elinkaarikiinteistöjen rakennuttaja ja omistaja on Espoon Toimitilat Oy, joka rahoittaa hankkeet kaupungin takauksella.

Espoo on viime vuosina toteuttanut elinkaarimallilla muun muassa kauppakeskusten kirjastoja, musiikkisalin, terveysasemat Kiloon ja Tapiolaan sekä useita kouluja.

Elinkaarihankkeiden kilpailutuksiin osallistuvat yleensä vain suuret rakennusliikkeet, kuten NCC, YIT, Lemminkäinen, Skanska ja Lujatalo.

Jyväskylä rakentaa tuhannelle lapselle

Jyväskylän Huhtasuon elinkaarihanke sisältää kolme toisiinsa liittyvää rakennusta. Näistä erityiskoulu ja päiväkoti ovat valmistuneet. Kolmantena valmistuu ensi vuonna yhtenäiskoulu. Kaikkiaan tilaa tulee tuhannelle lapselle.

Rakentamisesta ja ylläpidosta siivousta myöten vastaa YIT konsortio. Jyväskylän kaupunki ostaa vain olosuhteita ja käytettävyyttä.

Elinkaarimalli on yleensä kolmikantainen. Sen osapuolina ovat palveluntuottaja eli rakennusliike, tilaaja eli kunta ja kunnan perustama yhtiö.

Jyväskylän kiinteistöjohtajan Esko Erikssonin mukaan tavoitteena oli saada rakennuksille edulliset elinkaarikustannukset. Sopimukseen kuuluu kokonaisvastuu suunnittelusta, toteutuksesta ja ylläpidosta.

Rakentamiskustannukset ovat 35 miljoonaa euroa ja elinkaarihankkeen hinta 20 vuoden ajalta noin 55 miljoonaa euroa. Säästöjen uskotaan tulevan ajan kuluessa.

- Kouluissa on toteutettu uusia innovaatioita ja kun kaikki osatekijät optimoidaan, saavutamme säästöjä, Eriksson uskoo.

Erikssonin mukaan elinkaarihankkeissa on tärkeää tunnistaa riskit ja hinnoitella ne sopimuksessa. Riskien jako on tehtävä siten, että se joka parhaiten hallitsee ne, myös kantaa riskin.

- Kaupungit eivät yleensä ole tunnistaneet saati hinnoitelleet riskejä omissa investointikohteissaan.

Eriksson luettelee elinkaarihankkeen eduksi myös kustannusten läpinäkyvyyden.

Jyväskylä laati vertailulaskelman, jossa vastaava urakka olisi tehty perinteisesti kaupungin omaan taseeseen.

Elinkaarimalli osoittautui laskennallisesti 4 miljoonaa euroa halvemmaksi. Erotus syntyi riskien hinnoittelusta ja vastuun jaosta.

Porvoossa iso hanke työn alla

Porvoon kaupunki on rakentanut kolme energiatehokasta päiväkotia elinkaarimallilla ja päätösvaiheessa on viiden koulu- ja päiväkotikiinteistön hankinta samalla mallilla.

Kaupunginvaltuusto päättää noin 40 miljoonan euron investoinnista kesäkuussa.

Projektipäällikkö Tony Lökforsin mukaan kokemukset energiatehokkaista päiväkodeista ovat olleet hyviä. Kiinteistöriskin hajottamisen kannalta ulkopuolista leasing-rahoitusta pidetään kaupungin kannalta edullisempana kuin omaa taserahoitusta.

- Leasing-rahoituksella investointi ei rasita kaupungin tasetta. Rahoittaja omistaa kiinteistöt ja palveluntuottaja vastaa, että tilat ovat kunnossa.

Faktat

Elinkaarimalli vaatii tiukat sopimukset

Elinkaarimallin idea on liittää suunnittelun ja rakentamisen lisäksi samaan sopimuskokonaisuuteen ylläpitopalveluita ja mahdollisesti myös käyttäjäpalveluita.

Investoinnin omistusjärjestelyt ja rahoitus voivat olla osa kilpailutettavaa sopimuskokonaisuutta.

Rakennusten ja niihin liittyvien palveluiden elinkaarihankinnoissa tilaaja hakee toimivaa ja kokonaistaloudellisesti edullista ratkaisua, joka toteutetaan yhtenä kokonaisuutena.

Toteuttajalla on mahdollisuus kehittää rakennuksen elinkaariominaisuuksia esimerkiksi valitsemalla elinkaaritaloudellisesti mahdollisimman kestäviä ratkaisuja.

Hankintakokonaisuudesta tulee laajempi, jos kiinteistö jää sovituksi ajaksi toteuttajan tai elinkaarihanketta varten perustetun yhtiön omistukseen. Tilaaja voi esimerkiksi varata

mahdollisuuden ostaa kiinteistö itselleen sopimusjakson lopussa tai edelleen jatkaa sopimusta toteuttajan kanssa.

Omistuksen siirtymiseen tilaajalta toteuttajalle liittyvät yleensä myös hankkeen rahoitusjärjestelyt.

Elinkaarimalli takaa ylläpidon

 

ELINKAARIRAKENTAMINEN ei ole halvempaa kuin kunnan oma työ, sanoo Kuntaliiton erityisasiantuntija Esko Korhonen.

- Kun huomioidaan kaikki hankkeen kokonaisuuteen vaikuttavat tekijät, esimerkiksi riskit ja laatu, elinkaarimalli voi olla kokonaisuutena edullisempi.

Kunnat turvautuvat elinkaarimalliin

Korhonen näkee elinkaarimallin yhtenä ratkaisuna kuntien nykyisessä heikossa taloustilanteessa. Kun kuntien lainakanta alkaa olla tapissa ja korjausvelkaa kasaantunut, oman taseen ulkopuoliset investointimallit houkuttelevat.

- Toisaalta halutaan myös laadukkaampia rakennuksia ja parempia palveluita. Elinkaarimallit tarjoavat yhden vaihtoehdon.

Kuntien korjausvelka jo 5 miljardia

Kuntaliiton yhdyskuntatekniikan päällikkö Kirsi Rontu korostaa, ettei elinkaarimalli ole välttämättä rahoitusmalli.

Kunnat saavat tätä nykyä lainaa hyvin alhaisella korolla ja niiden kannattaa hoitaa rahoitus itse.

- Hyvää elinkaarimallissa on se, että ylläpitoraha on sidottu eikä sitä voi viedä pois.

Korjausvelkaa on kertynyt kuntien kiinteistöille jo 5 miljardin euron edestä ja infralle 2,5 miljardia. Ylläpito on se tärkeä juttu.

 

Elinkaarihankkeita:

Espoon kaupunki toteuttanut noin 15 kiinteistöhanketta.

Jyväskylän Huhtasuo, kaksi koulua ja päiväkoti, hankkeen arvo 54 Me.

Kuopion neljä koulua ja päiväkoti, hankkeen arvo 94 Me.

Porvoon energiatehokkaat päiväkodit, neljä päiväkotia, hankkeen arvo 25 Me.

Pudasjärven kaupunki on hankkimassa hirsikoulua arviolta noin 20 miljoonalla eurolla.

YIT:n Juha Kostiainen: Kunta maksaa vain olosuhteesta

 

YIT:n kaupunkikehittämisestä ja yhteistyösuhteista vastaava johtaja Juha Kostiainen näkee elinkaarimallin suurimpana hyötynä sen turvallisuuden kunnalle.

- Kunnat ostavat vain olosuhteita ja käytettävyyttä ja tietävät varmasti, mitä olosuhde maksaa 10–20 vuodenkin päästä.

Kostiaisen mukaan kunnilla on riittävästi kokemusta huonosti rakennetuista ja ylläpidetyistä kiinteistöistä, joita homeongelmat riivaavat.

Hän muistuttaa kunnille kertyneestä korjausvelasta, joka on seurausta korjausten ja kunnossapidon laiminlyönneistä.

- Kunnille on edelleen iso kynnys siirtyä malliin, jossa kunta ei omistakaan toimitilojaan.

Kostiaisen mukaan usein elinkaarimallien yhteydessä puhutaan rahasta, mutta rahoitus ei ole mallin varsinainen pihvi.

- Kunnan kannattaa järjestää rahoitus, koska se saa lainaa edullisemmin.

Riskit Kostiainen jakaisi siten, että se kantaa riskit, joka pystyy niihin vaikuttamaan.

- Rakentaja voi ottaa vaikka kuinka suuren riskin, mutta silloin sopimuksen hinta nousee.

Kilpailullinen neuvottelumenettely on Kostiaisen mielestä hyvä tapa järjestää hankinta elinkaarimallilla. Hän kehottaa olemaan tarkkana olosuhteen määrittelyssä, kun sopimusta laaditaan.

- Kuntaliiton ja Rakennusteollisuus RT:n laatima mallisopimus on tärkeä standardi. Se on sopimusmallina rahoitusneutraali.

Faktat

Elinkaarimalli vaatii tiukat sopimukset

Elinkaarimallin idea on liittää suunnittelun ja rakentamisen lisäksi samaan sopimuskokonaisuuteen ylläpitopalveluita ja mahdollisesti myös käyttäjäpalveluita.

Investoinnin omistusjärjestelyt ja rahoitus voivat olla osa kilpailutettavaa sopimuskokonaisuutta.

Rakennusten ja niihin liittyvien palveluiden elinkaarihankinnoissa tilaaja hakee toimivaa ja kokonaistaloudellisesti edullista ratkaisua, joka toteutetaan yhtenä kokonaisuutena.

Toteuttajalla on mahdollisuus kehittää rakennuksen elinkaariominaisuuksia esimerkiksi valitsemalla elinkaaritaloudellisesti mahdollisimman kestäviä ratkaisuja.

Hankintakokonaisuudesta tulee laajempi, jos kiinteistö jää sovituksi ajaksi toteuttajan tai elinkaarihanketta varten perustetun yhtiön omistukseen. Tilaaja voi esimerkiksi varata

mahdollisuuden ostaa kiinteistö itselleen sopimusjakson lopussa tai edelleen jatkaa sopimusta toteuttajan kanssa.

Omistuksen siirtymiseen tilaajalta toteuttajalle liittyvät yleensä myös hankkeen rahoitusjärjestelyt.

Elinkaarimalli takaa ylläpidon

 

ELINKAARIRAKENTAMINEN ei ole halvempaa kuin kunnan oma työ, sanoo Kuntaliiton erityisasiantuntija Esko Korhonen.

- Kun huomioidaan kaikki hankkeen kokonaisuuteen vaikuttavat tekijät, esimerkiksi riskit ja laatu, elinkaarimalli voi olla kokonaisuutena edullisempi.

Kunnat turvautuvat elinkaarimalliin

Korhonen näkee elinkaarimallin yhtenä ratkaisuna kuntien nykyisessä heikossa taloustilanteessa. Kun kuntien lainakanta alkaa olla tapissa ja korjausvelkaa kasaantunut, oman taseen ulkopuoliset investointimallit houkuttelevat.

- Toisaalta halutaan myös laadukkaampia rakennuksia ja parempia palveluita. Elinkaarimallit tarjoavat yhden vaihtoehdon.

Kuntien korjausvelka jo 5 miljardia

Kuntaliiton yhdyskuntatekniikan päällikkö Kirsi Rontu korostaa, ettei elinkaarimalli ole välttämättä rahoitusmalli.

Kunnat saavat tätä nykyä lainaa hyvin alhaisella korolla ja niiden kannattaa hoitaa rahoitus itse.

- Hyvää elinkaarimallissa on se, että ylläpitoraha on sidottu eikä sitä voi viedä pois.

Korjausvelkaa on kertynyt kuntien kiinteistöille jo 5 miljardin euron edestä ja infralle 2,5 miljardia. Ylläpito on se tärkeä juttu.

 

Elinkaarihankkeita:

Espoon kaupunki toteuttanut noin 15 kiinteistöhanketta.

Jyväskylän Huhtasuo, kaksi koulua ja päiväkoti, hankkeen arvo 54 Me.

Kuopion neljä koulua ja päiväkoti, hankkeen arvo 94 Me.

Porvoon energiatehokkaat päiväkodit, neljä päiväkotia, hankkeen arvo 25 Me.

Pudasjärven kaupunki on hankkimassa hirsikoulua arviolta noin 20 miljoonalla eurolla.

YIT:n Juha Kostiainen: Kunta maksaa vain olosuhteesta

 

YIT:n kaupunkikehittämisestä ja yhteistyösuhteista vastaava johtaja Juha Kostiainen näkee elinkaarimallin suurimpana hyötynä sen turvallisuuden kunnalle.

- Kunnat ostavat vain olosuhteita ja käytettävyyttä ja tietävät varmasti, mitä olosuhde maksaa 10–20 vuodenkin päästä.

Kostiaisen mukaan kunnilla on riittävästi kokemusta huonosti rakennetuista ja ylläpidetyistä kiinteistöistä, joita homeongelmat riivaavat.

Hän muistuttaa kunnille kertyneestä korjausvelasta, joka on seurausta korjausten ja kunnossapidon laiminlyönneistä.

- Kunnille on edelleen iso kynnys siirtyä malliin, jossa kunta ei omistakaan toimitilojaan.

Kostiaisen mukaan usein elinkaarimallien yhteydessä puhutaan rahasta, mutta rahoitus ei ole mallin varsinainen pihvi.

- Kunnan kannattaa järjestää rahoitus, koska se saa lainaa edullisemmin.

Riskit Kostiainen jakaisi siten, että se kantaa riskit, joka pystyy niihin vaikuttamaan.

- Rakentaja voi ottaa vaikka kuinka suuren riskin, mutta silloin sopimuksen hinta nousee.

Kilpailullinen neuvottelumenettely on Kostiaisen mielestä hyvä tapa järjestää hankinta elinkaarimallilla. Hän kehottaa olemaan tarkkana olosuhteen määrittelyssä, kun sopimusta laaditaan.

- Kuntaliiton ja Rakennusteollisuus RT:n laatima mallisopimus on tärkeä standardi. Se on sopimusmallina rahoitusneutraali.