LAKIKLINIKKA

Susanna IjäsLakimies
Susanna IjäsLakimies

Kunnan käyttöoikeutta rajoittava ehto kauppakirjassa

Yksityinen myyjä voi kauppakirjalla rajata myytävän alueen käyttötarkoitusta turvatakseen alueen säilymisen omakotialueena tai virkistysalueena. Joissakin tilanteissa kunnat ovat pakon edessä suostuneet maankäyttöä rajoittavaan ehtoon, mutta onko tällainen kauppakirjan ehto kuntaa sitova?

Hallintaa ja käyttöoikeutta rajoittavat ehdot ovat kiinteistönkaupassa sallittuja. Ehto sitoo kuntaa ostajana, niin kauan kun se ei rajoita kunnan oikeudellista määräämisvaltaa kiinteistöstä (Maakaari 2:11:1,2).

Käyttöoikeutta rajoittava ehto ei pääsääntöisesti sido uutta ostajaa, kun kiinteistö myydään eteenpäin. Sopimussuhteen sisällä käyttöoikeutta rajoittavan, sitovan ehdon rikkominen täyttää sopimusrikkomuksen tunnusmerkit. Rikkomuksen tulee kuitenkin olla kaupan kokonaisuuden kannalta merkityksellinen, jotta myyjä voisi siihen tehokkaasti vedota. Ehtojen tehosteeksi asetetaan usein sopimussakko, koska muutoin aiheutunutta vahinkoa on vaikea arvioida.

Ehto voidaan tulkita sitomattomaksi siinä tapauksessa, jos se on määräämättömäksi ajaksi sovittu, rajoittaa jyrkästi kunnan normaalia käyttövaltaa kiinteistöön ja vaikeuttaa kunnan lakisääteisten kaavoitukseen liittyvien velvoitteiden toteuttamista. Sitovakaan ehto ei sido kuntaa kaavoittajana eikä estä esimerkiksi kaavamuutosta, koska maankäytön ratkaisut toteutetaan vuorovaikutteisessa kaavoitusmenettelyssä.

Joskus yritystonttia koskevaan kauppakirjaan on otettu ehto, jossa kunta sitoutuu olemaan harjoittamatta ostamallaan alueella tietynlaista yritystoimintaa (Oikeustoimilaki 38 §). Kilpailua rajoittava ehto ei sido kuntaa ostajana, jos se kohtuuttomasti rajoittaa kunnan toimintavapautta.

Klikkaa kuvaa niin näet tarkemmat tiedot ja suuremmat kuvat

Reklamaation muotomääräyksistä rakennusurakassa

HILMAn tilastojen mukaan vuonna 2013 rakennusurakoihin liittyviä julkisia hankintoja tehtiin 6 252 783 014 eurolla. Leijonanosa summasta koostuu kuntakentän hankinnoista. Aina rakennusurakat eivät kuitenkaan mene täysin suunnitelmien mukaan. Tällöin on tärkeää osata reklamoida ongelmista vastapuolelle oikeaan aikaan ja vaaditussa muodossa.

Sopimusvapaus antaa elinkeinonharjoittajille, joihin kuntakenttäkin tässä luetaan, pääsääntöisesti vapauden keskenään päättää reklamaation muodosta. Mikäli yhteisesti ei ole mitään sovittu, voidaan reklamaatiot lähtökohtaisesti tehdä vapaamuotoisesti. Todistelun kannalta on kuitenkin ensiarvoisen tärkeää, että reklamaatiot tehtäisiin aina kirjallisesti.

Mikäli osapuolet ovat sopineet YSE 1998 -ehtojen soveltamisesta sopimussuhteeseensa, YSEn säännökset koskevat reklamaatioita. Säännökset on ripoteltu eri pykäliin (19 §, 23 §, 33 §, 78 §, 91 §), ja ne antavat melko moninaisen kuvan reklamaation vaaditusta muodosta.

91 §:ssä edellytetään ainoastaan kehottamista ilman tarkempia määräyksiä sen muodosta. 19 ja 33 §:ssä sen sijaan edellytetään huomautuksen tekemistä sellaisella tavalla, että reklamoijan on mahdollista myöhemmin osoittaa reklamoineensa. Pisimmälle mennään kuitenkin 23 ja 78 §:ssä, joissa edellytetään yksiselitteisesti kirjallista reklamaatiota.

Vaikka YSE 1998 -ehdot ja asiaa koskeva oikeuskäytäntö (mm. KKO 1998:75 ja KKO 2008:19) antavat hieman tulkinnanvaraisenkin kuvan hyväksyttävistä reklamaation muodoista (suullinen, kirjallinen tai muu tapa), on kuitenkin suositeltavaa reklamoida aina kirjallisessa muodossa mieluiten niin työmaapöytäkirjakirjauksin kuin vielä erikseen sopimuskumppanille annetuin kirjallisin reklamaatioinkin.

Joonas JännäriLakimies
Joonas JännäriLakimies

Reklamaation muotomääräyksistä rakennusurakassa

HILMAn tilastojen mukaan vuonna 2013 rakennusurakoihin liittyviä julkisia hankintoja tehtiin 6 252 783 014 eurolla. Leijonanosa summasta koostuu kuntakentän hankinnoista. Aina rakennusurakat eivät kuitenkaan mene täysin suunnitelmien mukaan. Tällöin on tärkeää osata reklamoida ongelmista vastapuolelle oikeaan aikaan ja vaaditussa muodossa.

Sopimusvapaus antaa elinkeinonharjoittajille, joihin kuntakenttäkin tässä luetaan, pääsääntöisesti vapauden keskenään päättää reklamaation muodosta. Mikäli yhteisesti ei ole mitään sovittu, voidaan reklamaatiot lähtökohtaisesti tehdä vapaamuotoisesti. Todistelun kannalta on kuitenkin ensiarvoisen tärkeää, että reklamaatiot tehtäisiin aina kirjallisesti.

Mikäli osapuolet ovat sopineet YSE 1998 -ehtojen soveltamisesta sopimussuhteeseensa, YSEn säännökset koskevat reklamaatioita. Säännökset on ripoteltu eri pykäliin (19 §, 23 §, 33 §, 78 §, 91 §), ja ne antavat melko moninaisen kuvan reklamaation vaaditusta muodosta.

91 §:ssä edellytetään ainoastaan kehottamista ilman tarkempia määräyksiä sen muodosta. 19 ja 33 §:ssä sen sijaan edellytetään huomautuksen tekemistä sellaisella tavalla, että reklamoijan on mahdollista myöhemmin osoittaa reklamoineensa. Pisimmälle mennään kuitenkin 23 ja 78 §:ssä, joissa edellytetään yksiselitteisesti kirjallista reklamaatiota.

Vaikka YSE 1998 -ehdot ja asiaa koskeva oikeuskäytäntö (mm. KKO 1998:75 ja KKO 2008:19) antavat hieman tulkinnanvaraisenkin kuvan hyväksyttävistä reklamaation muodoista (suullinen, kirjallinen tai muu tapa), on kuitenkin suositeltavaa reklamoida aina kirjallisessa muodossa mieluiten niin työmaapöytäkirjakirjauksin kuin vielä erikseen sopimuskumppanille annetuin kirjallisin reklamaatioinkin.