Vantaan kaupungin kiinteistöjä on tutkittu viime vuosina urakalla ja teetetty kuntoarvioita nipuissa. Tarkastelussa on ollut päiväkoti- ja kouluverkko.

- Tulossa on alle puolen miljoonan euron peruskorjauksia. Tarkoituksena on korjata kuluneita ja huonokuntoisia osia.

Kaupunki on kilpailuttanut kymmenittäin kuntoarvioita ulkopuolisilta tekijöiltä, jotka ovat selvittäneet rakennusten kuntoa sarjatyönä.

Pekka Wallenius, Vantaan tilakeskusjohtaja, sanoo, että kuntoarvioista saa kokonaiskuvan rakennusten tilanteesta. Ne ovat myös pohja hankesuunnittelulle.

- Tulevia toimenpiteitä ei tehdä pilkulleen kuten ulkopuoliset ehdottivat, vaan kuullaan kunnan asiantuntijoita, hän sanoo.

Wallenius pohtii, että niin Vantaan kuin muidenkin kuntien kannattaisi huolehtia kiinteistöistään ennakoivilla toimenpiteillä ja pitää tiedot ajan tasalla. Se kävisi paljon halvemmaksi kuin tilata ulkopuolisten selvityksiä satunnaisesti.

Monella kunnalla järjestelmällinen tiedonkeruu ja tallennus ovat retuperällä.

Wallenius huokaa, että tekemistä on Vantaallakin. Tästä huolimatta kaupungissa pohditaan tarkkaan, milloin turvaudutaan ulkopuolisten arvioihin tai tutkimuksiin.

- Riskinä on, että ulkopuolisten esittämiin kunnossapitoehdotuksiin eivät kunnan resurssit riitä. Toisaalta joitakin asioita jää ulkopuolisten arvioissa helposti huomaamatta tai tarkemmin selvittämättä. Näin on käynyt esimerkiksi, kun vesikatto on ollut lumen peitossa. Tuolloin tarvittaisiin täydentäviä tarkastuskierroksia tai tarkempia kuntotutkimuksia.

Wallenius on oppinut, että etenkin edullisissa kuntoarviopaketeissa käytettävä aika on tarkkaan hinnoiteltu.

Sitä siis saa mitä tilaa.

Kuntoarviot ja -tutkimukset ovat julkisia asiakirjoja. Wallenius pohtii, mitä kuntalaiset mahtavat ajatella, jos ulkopuoliset kehottavat nopeisiin toimenpiteisiin, mutta omien asiantuntijoiden mielestä tilanne ei ole kiireinen.

- Tässä mielessä kuntoarviot julkisina asiakirjoina ovat hieman kyseenalaisia, kun niitä luetaan kovin eri tavoin. Saattaa syntyä asetelma, että me laiminlyömme emmekä noudata asiantuntijoiden lausuntoja. Sama koskee kuntotutkimuksia. Meillä on reunaehtomme, jolloin saattaa syntyä paljon selittelemistä, Wallenius pohtii.

Kymppitonni ei riitä

Vantaan tapaan myös Joensuussa kuntoarvioita tai -tutkimuksia teetetään silloin, kun tiedossa on tarvetta korjata kiinteistöjä. Eritasoisia arvioita ja -tutkimuksia teetetään vuoden aikana kymmeniä, lähinnä kouluissa ja päiväkodeissa.

Koko kiinteistökantaa ei Joensuun tilakeskusjohtajan Timo Korhosen mielestä olisi järkevää kerralla tutkia, sillä tieto vanhenee nopeasti.

Joensuun kaupungilla on kuntotutkijoiden kanssa vuosisopimuksia, ja isoja kuntotutkimuksia varten kysytään vuosisopimuskumppaneilta tarjousta.

- Kalliita ne ovat. Kymppitonnilla ei vielä paljon tehdä, sanoo Korhonen.

Joensuussakin on toisinaan pohdittu, menevätkö ulkopuolisten toimenpidesuositukset yläkanttiin.

- Osittain tulokset selittynevät konsulttivastuilla. Mutta toisaalta eikö sama päde kaikkeen suunnitteluun? Kaikki muukin suunnitellaan varman päälle. Sama koskee tätä alaa, Korhonen pohtii.

Kaiken kaikkiaan hän on ollut ulkopuoliseen asiantuntemukseen tyytyväinen. Esimerkiksi 20 000 euron laskua kuitatessaan Korhonen on ajatellut, että se on lopulta pieni summa varmistamaan, mitä on järkevää tehdä ja mitä ei, mitä korjata ja mitä rakentaa uudestaan.

Joensuussa rakennetaan ja korjataan kuluvan vuosikymmenen aikana ahkerasti, sillä kouluverkkouudistuksesta uupuu vielä pari koulua ja myös jokunen päiväkoti on listalla.

- Käytännössä rakennamme koulut uudestaan, koska se näyttää sisäilmaongelmien ja riskirakenteiden takia taloudellisesti kannattavammalta kuin peruskorjaukset, Korhonen sanoo.

Paikalle liian myöhään

Jarkko Heinonen, Rambollin yksikönpäällikkö, kertoo, että tyypillinen kunnan toimeksianto on tilanne, jossa kiinteistön käyttäjät ovat alkaneet oireilla.

- Valitettavan harvoin pääsemme selvittämään tilannetta ennakoivasti. Rakennuksia käytetään niin kauan kunnes käyttäjät alkavat reklamoida sisäilman laadusta.

FCG:n toimialajohtaja Juhani Pirisellä on samanlaiset kokemukset. Heikäläiset pyydetään tyypillisesti paikalle, kun sisäilmaongelmista on kärsitty vuosikausia. Ilmasta on tätä ennen kenties tehty homemittauksia. Terveystarkastaja on joissakin tapauksissa pannut rakennuksen käyttökieltoon tai uhannut sillä.

Yleensä kunnat ovat kilpailuttaneet tekijät puitesopimuksilla. Kunnilla on hänen mielestään usein omat näkemyksensä siitä, mitä rakennuksista tulee selvittää. Osa kunnista toimii hyvin ammattimaisesti, ja niillä saattaa olla omat sisäilma- ja rakennuttaja-asiantuntijansa.

Onko mahdollista, että ulkopuolisten konsulttien toimenpide-ehdotukset samasta kohteesta vaihtelevat, toisin sanoen eri tekijöiltä saa erilaisia tuloksia?

Rambollin Heinonen sanoo, että tutkimuksissa on aina mahdollisuus erilaisiin tulkintoihin. Tutkijan osaamisella ja pätevyydellä sekä käytettävissä olevilla lähtötiedoilla on suuri merkitys tutkimustulosten luotettavuuteen.

- Riittävän kattavilla tutkimuksilla saadaan luotettavuutta toimenpiteiden kiireellisyyden arviointiin. Me korostamme turvallisuuden ja terveellisyyden näkökulmia. Lopullinen päätäntävalta on tietysti aina tilaajalla, Heinonen sanoo.

Myös FCG:n Pirinen sanoo, että tulkinnan eroja voi hyvinkin olla. Jälleen kerran: sitä saa mitä tilaa, toisin sanoen tilaajan osaaminen on ratkaisevaa.

- Kyse on myös siitä, kuinka halukas tilaaja on selvittämään, mistä sisäilmaongelmat oikeasti johtuvat.

Hän huomauttaa, että rakennusten tutkiminen on ”älyttömän vaikeaa”. Esimerkiksi yhdessä koulussa voi olla neljän eri vuosikymmenen osia ja materiaaleja. Ilmanvaihtojärjestelmää on ehkä uusittu moneen kertaan eikä kenelläkään välttämättä ole tarkkaa tietoa siitä, mitä kaikkea edellisissä putkiremonteissa on tehty.

Pirisen mielestä tilaajien osaaminen on parantunut ympäristöministeriön kosteus- ja hometalkoiden, valtakunnallisen toimenpideohjelman, jälkeen. Vaikka edelleen hänen mielestään tarjouksissa tuijotetaan liikaa hintaa.

myös digiseurantaa

Kuntaliiton tilapalvelupäällikkö Jussi Niemi kertoo vastikään tehdyn kuntien kiinteistön hoidon selvityksestä.

Siinä kävi ilmi, että kiinteistöjen asiakkuuksien hallinta ei ole kunnissa kunnossa. Mikäli käyttäjiltä kerättäisiin tietoa järjestelmällisemmin, mahdollisuudet ennakoida tulevia ongelmia paranisivat – ja niihin olisi mahdollista päästä puuttumaan hyvissä ajoin.

Toki tässä auttaisi myös se, että kunnossapidosta ja -hoidosta raportoitaisiin tunnollisesti ja säännöllisesti. Se miten hyvin tämä tehdään, vaihtelee eri kunnissa hyvin paljon.

Vantaalla kokeillaan parhaillaan uudenlaista tapaa.

- Kokeilemme uudiskohteessa Aurinkokiven palvelukeskuksessa hallintomallia, jossa ostettaviin toimitilapalveluihin kuuluu tekninen manageeraus. Normaalisti kaikki isännöitsijätehtävät kuuluvat kaupungille. Uudenlainen hallintomalli maksaa tietysti meille, mutta maksaa myös jossakin vaiheessa itsensä takaisin.

Wallenius odottaa lisäksi, että kehittyvät digitaaliset järjestelmät tulevat kuntien avuksi.

- Kunnilla on todistustaakkana osoittaa, että olosuhteet ovat kunnossa. Digijärjestelmän etuna on, että se voi mitata lukuisia asioita päivittäin ilman asiantuntijakierroksia. •