Inflaatiopommi muhii julkisten tilojen vuokrasopimuksissa

Valitettavan monessa kunnassa on jouduttu tottumaan vuosien saatossa siihen, että peruskoulun lattia- ja seinärakenteissa muhii homepommi. Nyt Kuntarahoituksen asiantuntijat varoittavat toisen sortin pommista. Monissa kunnissa on innostuttu uusia toimitiloja hankittaessa vuokramallista, ja nyt kustannusten noustessa myös indeksit ovat lähteneet laukalle.

Nollakorkojen aikaan vuokrien indeksikorotukset maltillisiksi, mutta tilanne on kovaa vauhtia muuttumassa. Kuluttajahintojen vuosimuutos oli joulukuussa 2022 jo 9,1 prosenttia ja rakennuskustannukset nousivat vuoden takaiseen verrattuna 5,3 prosenttia.

-Me elettiin pitkän matalien korkojen ja jopa miinuskorkojen aikaa. Totuttiin siihen, etteivät korot ja indeksit nouse ja elettiin sen mukaisesti. Tämä viimeisen vuoden aikana tapahtuneen muutoksen rajuus on yllättänyt. Pitkissä vuokrasopimuksissa indeksikorotusten vaikutus kertaantuu seuraavan 20 vuoden ajan. Vaikka indeksi kääntyisi miinukselle, niin vuokrat eivät laske, muistuttaa Kuntarahoituksen asiakkuuspäällikkö Daniel Eriksson.

Tuottovaatimus ei koko totuus

Kun kunnissa tai hyvinvointialueille mietitään eri vaihtoehtoja uuden paloaseman, terveysaseman tai paloaseman rahoittamisen suhteen, niin aina ei asioita avata päättäjille tarpeeksi perusteellisesti.

-Kun päätöksenteossa puhutaan pitkien vuokrasopimusten solmimisesta, niin hyvin usein tuodaan esiin vuokranantajan alhainen tuottovaatimus investoinnille. Se ei kuitenkaan ole koko totuus. Kun indeksikorotukset ovat aiempaa suurempia, niin korkoa korolle-ilmiö nostaa erityisesti viimeisten vuosien vuokrasummia korkeiksi, toteaa asiakkuuspäällikkö Karl Lintukangas.

Yksinkertainen esimerkkilaskelma paljastaa vuokrien nousevan pitkissä vuokrasopimuksissa huimalle tasolle jo parin prosenttiyksikön vuosittaisella korotuksella. Jos vuokria korotetaan 2 prosenttia vuosittain, niin 800 000 euron vuosittainen päiväkotivuokra on vajaan 20 vuoden päästä 1,12 miljoonaa euroa.

3 prosentin vuosittaiset korotukset tietäisivät korkoa korolle-ilmiön ansiosta jo 1,3 miljoonan euron vuosittaista vuokrakustannusta. Ja tämän päivän indeksiluvuilla sopimusten vuosittaiset korotukset ovat vielä suurempia.

-Monissa kunnissa voidaan ajatella, että vuokramallin valitsemalla heillä ei ole vuokrakauden jälkeen vastuuta tiloista. Sitä ei kuitenkaan ajatella, että vuokramallin kautta on voitu maksaa tilat jopa kahteen kertaan, Daniel Eriksson painottaa.

KL-rahoituksen asiakkuuspäälliköiden mielestä hyvä vaihtoehto kuntien ja hyvinvointialueiden investoinneille on indeksivapaa kiinteistöleasing, mikäli tarve on rakennuttaa uusi kiinteistö ja tulla siihen vuokralle.

– Se tarjoaa joustavan vaihtoehdon rahoittaa hanke tilanteessa, jossa kunta haluaa jättää kiinteistön ulos taseestaan. Leasingmaksuja ei sidota hintaindeksiin vaan markkinakorkoon. Yhdessä asiassa vuokrasopimus yhä peittoaa leasingin: leasingkauden päätteeksi kiinteistö jää kunnan omistukseen. Kuntien onkin syytä miettiä, onko jäännösarvovastuu niin suuri, että sen ulkoistamisesta kannattaa maksaa monin verroin enemmän. Useimmiten ei, Kuntarahoituksen asiantuntijat toteavat.

Investointeja harkitaan pitkään

Suomen Kuntakiinteistöt Oy on yksi niistä yksityisistä toimijoista, jotka ovat viime vuosina vastanneet kuntien kutsuhuutoon, kun uusia tiloja on tarvittu päivittäisen toiminnan pyörittämiseen. Viime syksynä valmistui Muonioon uusi paloasema, jonka ensimmäinen vuokralainen oli Lapin Liitto. Hyvinvointialueiden aloittamisen myötä vuokralaiseksi vaihtui Lapin hyvinvointialue.

Parhaillaan työn alla on Rovaniemelle tänä vuonna valmistuva päiväkoti, johon tulee vuokralaiseksi Rovaniemen kaupunki 20 vuoden vuokrasopimuksella. Muonion paloaseman vuokrasopimus on vielä viisi vuotta pidempi.

Viimeisen reilun vuoden aikana tilanne julkisten tilojen rakentamisessa on muuttunut rajusti. Epävarma taloudellinen tilanne näkyy investointipäätöksiä tehtäessä.

-Totta kai tämä tilanne tuntuu myös. Jokaisen investoinnin järkevyyttä mietitään entistä tarkemmin. Hyvin paljon lopullisia investointipäätöksiä lykätään eteenpäin. Halutaan katsoa, että mitä oikein tapahtuu, hallituksen puheenjohtaja Jani Kotikangas kertoo.

Suomen Kuntakiinteistöjen vuokrasopimuksissa tilavuokrat ovat indeksiin sidottuja. Tämä näkyy sitten vuokratasossa.

-Indekseillä on suuri merkitys vuokriin. Sijoittajan kannalta indeksin tuomalla korotuksella on korjaava vaikutus, kun saadaan sijoitetulle pääomalle tuottoa. Vuokralaisen näkökulmasta tilanne on tietenkin toinen, myöntää Jani Kotikangas.

Yhtiö on muutakin kuin pelkät seinät rakentava vuokraisäntä. Esimerkiksi Oulunsaloon valmistuneessa päiväkodissa Rave Rakennus Oy ja Suomen Kuntakiinteistöt Oy -ryhmittymä hoitaa myös rakennuksen ylläpidon vuokrasopimuksen ajan.

-Meidän toimintamalli on hybridimalli vuokra- ja elinkaarimalleista. Tämä toimintamalli tekee uusien tilojen hankinnan helpoksi kunnille, Kotikangas kertoo.

Alueilla riittää selvitettävää

Hyvinvointialueiden käynnistymisen myötä tuhansissa sote- ja pelastustoimen käytöissä olleissa kiinteistöissä vaihtui vuokranmaksaja. Kuntien ja kuntayhtymien tekemät vuokrasopimukset siirtyivät hyvinvointialueiden vastuulle.

-Meille siirtyviä vuokrasopimuksia on noin 400. Meillä on parhaillaan sopimusten validointityö menossa, joten vielä en pysty sanomaan, minkä verran näistä yhteensä vuokralaskuja vuositasolla kertyy. Viime vuoden valmisteluaikana emme ennättäneet kaikki vuokrasopimuksia läpi käydä, joten teemme sitä työtä juuri nyt, kertoo Lapin hyvinvointialueen tekninen johtaja Anne Korhonen.

Hyvinvointialueen käsiin päätynyt kiinteistökanta on hyvin eritasoista ja moneen eri käyttötarkoitukseen rakennuttua. Yksityiseltä sektorilta tulevien vuokrakiinteistöjen ohella rahaa pitää löytyä myös niihin kuntien omistamien hyvinvointialueelle siirtyvien kiinteistöjen vuokriin, jotka tulivat alueiden vastuulle.

-Näiden 3+1 vuoden sopimuksilla kuntien omistamien kiinteistöjen vuokrat ovat yli 20 miljoonaa euroa. Siihen päälle sitten vielä nuo muut siirtyvät sopimukset, Korhonen kertoo.

Ajatus valtoimenaan laukkaavasta indeksistä ja vuokrien korotuksesta samaan tahtiin ei riemunkiljahduksia saa aikaan. 20 vuotta on pitkä aika, kun koko ajan vuokra kasvaa korkoa korolle-periaatteella.

-Eihän sitä kehitystä tietenkään hyvällä katsota. Nyt eletään kuitenkin vielä siirtymäaikaa ja tälle vuodelle myös valtiovallalta on luvassa lisärahaa, mutta vielä ei ole tiedossa, paljonko valtion lisäbudjetista on kohdentumassa lisämäärärahaa juuri Lapin hyvinvointialueelle. Mutta kyllä jatkossa on katsottava entistä tarkemmin tilojen käyttöä, pohtii Lapin hyvinvointialueen Anne Korhonen.