Lakiklinikka: Kunnan käyttöoikeutta rajoittava ehto kauppakirjassa

Yksityinen myyjä voi kauppakirjalla rajata myytävän alueen käyttötarkoitusta turvatakseen alueen säilymisen omakotialueena tai virkistysalueena. Joissakin tilanteissa kunnat ovat pakon edessä suostuneet maankäyttöä rajoittavaan ehtoon, mutta onko tällainen kauppakirjan ehto kuntaa sitova?

Hallintaa ja käyttöoikeutta rajoittavat ehdot ovat kiinteistönkaupassa sallittuja. Ehto sitoo kuntaa ostajana, niin kauan kun se ei rajoita kunnan oikeudellista määräämisvaltaa kiinteistöstä (Maakaari 2:11:1,2).

Käyttöoikeutta rajoittava ehto ei pääsääntöisesti sido uutta ostajaa, kun kiinteistö myydään eteenpäin. Sopimussuhteen sisällä käyttöoikeutta rajoittavan, sitovan ehdon rikkominen täyttää sopimusrikkomuksen tunnusmerkit. Rikkomuksen tulee kuitenkin olla kaupan kokonaisuuden kannalta merkityksellinen, jotta myyjä voisi siihen tehokkaasti vedota. Ehtojen tehosteeksi asetetaan usein sopimussakko, koska muutoin aiheutunutta vahinkoa on vaikea arvioida.

Ehto voidaan tulkita sitomattomaksi siinä tapauksessa, jos se on määräämättömäksi ajaksi sovittu, rajoittaa jyrkästi kunnan normaalia käyttövaltaa kiinteistöön ja vaikeuttaa kunnan lakisääteisten kaavoitukseen liittyvien velvoitteiden toteuttamista. Sitovakaan ehto ei sido kuntaa kaavoittajana eikä estä esimerkiksi kaavamuutosta, koska maankäytön ratkaisut toteutetaan vuorovaikutteisessa kaavoitusmenettelyssä.

Joskus yritystonttia koskevaan kauppakirjaan on otettu ehto, jossa kunta sitoutuu olemaan harjoittamatta ostamallaan alueella tietynlaista yritystoimintaa (Oikeustoimilaki 38 §). Kilpailua rajoittava ehto ei sido kuntaa ostajana, jos se kohtuuttomasti rajoittaa kunnan toimintavapautta.

Susanna Ijäs, lakimies

Kirjoitus on julkaistu Kuntalehdessä 13/2014.