Lakiklinikka: Tontin vuokraaminen palveluasumiseen

Vuokratessa maata palveluasumiseen tulisi miettiä, mikä on vuokra-alueen pääasiallinen käyttötarkoitus.

Vuokrataanko maata palveluasuntoja tuottavalle yhtiölle asumistarkoitukseen vai palvelutarkoitukseen? Jos käyttötarkoitus painottuu asumiseen, tulkitaan maanvuokrasopimus asuntoalueen vuokraksi (Maanvuokralaki 3 luku). Jos käyttötarkoitus painottuu enemmän palveluihin, tulkitaan maanvuokraus ns. muuksi maanvuokraksi (MVL 5 luku). Alueen kaavamääräyksellä voi olla vaikutusta tulkintaan (A, Al, Aks, AS, Ys, P, Pl).

Asuntoalueen vuokra ja muu maanvuokra eroavat toisistaan olennaisesti kahdessa suhteessa: lunastamisvelvollisuuden määräytymisessä vuokrasuhteen päättyessä ja irtisanomisperusteiden laajuudessa. On hyvä huomata, että sovellettavaa maanvuokratyyppiä ei voi vapaasti valita. Sovellettava säännöstö maanvuokralaissa määräytyy mahdollisessa riitatilanteessa sen mukaan, mihin tarkoitukseen alue on pääasiallisesti vuokrattu.

Vuokranantaja saa laajemmat mahdollisuudet sopia ehdoista, jos vaaka kallistuu muun maanvuokran suuntaan Muuta maanvuokraa (MVL 5 luku) koskevaan sopimukseen voidaan ottaa maanvuokralain mukaisten irtisanomisperusteiden lisäksi muita irtisanomisehtoja. Vuokranantajalle tärkeiden ehtojen toteutuminen voidaan tarpeen vaatiessa kytkeä irtisanomiseen (keinottelun ehkäiseminen tai vuokra-alueen käyttötarkoituksen pysyminen sovitussa). Tätä mahdollisuutta ei ole MVL:n 3 luvun mukaisessa muun asuntoalueen vuokrassa.

Muuta maanvuokraa (MVL 5 luku) koskeva sopimus ei myöskään sisällä lunastusvelvollisuutta vuokranantajalle vuokrasuhteen päättyessä. Asuntoalueen vuokrassa vuokranantajan lunastusvelvollisuus on pääsääntö, joskin sopimusehdolla siitä voidaan poiketa.

Susanna Ijäs, lakimies

Kirjoitus on julkaistu Kuntalehdessä 3/2015.