Uhkaako kuntia maakeinottelu - lunastuslain uudistus herättää huolta

Lunastuslain uudistuksen pelätään vievän kunnilta mahdollisuuden suunnitelmalliseen yhdyskuntarakentamiseen.

Kuntien maanhankinnan pelätään kallistuvan, jos lunastuslain uudistuksessa poistetaan nykyiset arvonleikkaussäännökset. Nykyisellään maanmyyntitulot saattavat olla kaupungille jopa runsaan yhden veroprosentin tasoa vuodessa. Edullinen maan hinta voi alentaa myös asuntojen hintoja.

Nykylain mukaan kunta voi lunastaa maata niin sanotun raakamaan hinnalla. Kunnalle pakkolunastettavan maan hinnassa ei oteta huomioon lunastuksen perusteena olevan kaavoitushankkeen aiheuttamaa maan hintaan sisältyvää odotusarvoa, vaan lunastustoimituksessa hinta määrätään seitsemän vuoden takaiseen hintatasoon. Tämä säännös haluttaisiin poistaa lunastuslaista.

Valmisteluun liittyvässä selvityksessä arvioidaan, että arvonleikkauksen poistamisella ei olisi suurta vaikutusta lunastuskorvausten kokonaistasoon. Yksittäistapauksissa uudistus vaikuttaisi lunastuskorvausten tasoon. Asuntojen hintoihin muutoksen vaikutus olisi selvityksen mukaan lähes merkityksetön.

Lakiuudistuksen valmistelutyöryhmän puheenjohtajan, professori Ari Ekroosin mukaan nykyisen lunastushinnoittelun välillisiä taloudellisia vaikutuksia on vaikea arvioida verrattuna vapaaehtoisiin maakauppoihin ja maankäyttösopimuksiin.

Arvonleikkaussäännöstön poistamisella saattaisi olla vaikutusta maanomistajan ja kunnan väliseen neuvotteluasemaan ja vapaaehtoisissa kaupoissa maksettaviin hintoihin, selvityksessä katsotaan.

Arvonleikkauksen poistamista perustellaan maanomistajien yhdenvertaisella kohtelulla.

Uudistuksen vaikutusta koko kuntatalouteen ei ole arvioitu.

”Lisäisi eriarvoisuutta”

Kuntaliiton kehittämispäällikkö Matti Holopainen näkee uudistuksen keskeisen perustelun, että sillä parannettaisiin maanomistajien tasavertaisuutta, täysin päivänvastoin.

– Mikäli uudistus johtaa kunnan raakamaan hankinnan sijaan uusien alueiden kaavoittamiseen enenevässä määrin maankäyttösopimuksiin perustuen, maanomistajat saisivat uudistuksen jälkeen maastaan eri suuruisia korvauksia siitä riippuen, mitä maa-alueelle olisi tulossa. Yksi maanomistaja saisi rakennusmaata, toinen puistoa tai katualuetta. Puistosta ja katualueesta ei voida maksaa rakennusmaan hintaa, Holopainen toteaa.

Hän myös arvioi, että tilanteissa, joissa ollaan jo lähellä kaavan toteuttamista ja joudutaan lunastamaan maata, maan hinta nousisi oleellisesti.

Ruotsin kuntaliitto on ollut huolissaan Ruotsissa tapahtuneesta hintakehityksestä: jos kunta pakkolunastaa Ruotsissa maata, hinta on markkinahinta lisättynä 25 prosentilla. Vapaaehtoiset maakaupat ovat Ruotsin kuntaliiton mukaan loppuneet. Tämä on osaltaan kiihdyttänyt asuinalueiden eriytymistä huonoihin ja parempiin alueisiin.

Oulussa vireillä lunastus

Oulussa, kuten useimmissa kaupungeissa, maapolitiikassa varaudutaan käyttämään myös lunastusta. Tällä haavaa vireillä on yksi raakamaan lunastus. Ympäristöministeriö on antanut lunastusluvan 14,5 hehtaarin suuruiseen alueeseen Haukiputaalla. Se on yleiskaavassa osoitettu asuntorakentamiseen.

Raakamaan lunastuksiin on Oulussa päädytty keskimäärin kerran kymmenessä vuodessa.

Kaupungingeodeetti Kaija Puhakan mukaan maakauppojen synnyn esteenä on aina maanomistajan ja kaupungin näkemysero kohteen arvosta, eli kauppahinnasta. Kaupungingeodeetti Puhakka ja maanhankintapäällikkö Juha Peuraniemi määrittävät, että lunastus on viimeinen vaihtoehto tuloksettomien maanhankintaneuvottelujen jälkeen.

Lunastusmahdollisuus ei oululaisten arvion mukaan varsinaisesti vauhdita kauppaneuvotteluja, mutta se voi antaa motivaation päästä sopimukseen nopeammalla aikataululla. Lunastusmenettely voi kestää useita vuosia.

Halvemmat asunnot

Oulu on arvioinut, että asuntojen hinnat ovat lunastusten ansiosta Oulussa hieman matalammat kuin vertailukaupungeissa.

Puhakka sanoo, että pitkäjänteinen ja suunnitelmallinen maa- ja kaavoituspolitiikka on mahdollistanut sekä asunto- että yritystonttien laajan tarjonnan.

– Se pitää asuntojen ja toimitilojen hinnat kohtuullisina.

Puhakka korostaa, että lunastus ei ole kaupungille hyötymistarkoitus, vaan kaupungin tavoite on maanomistajien tasapuolinen kohtelu ja oikean hinnan määrittäminen.

– Kun kaupunki on merkittävä maanomistaja, yhdyskuntarakenne kehittyy toivottuun suuntaan. Tonttien myynnillä ja vuokrauksella voidaan rahoittaa kaupungin kustannuksia, jotka aiheutuvat yhdyskuntarakentamisesta ja sen ylläpidosta.

Myyntitulot infraan

Järvenpää on pakkolunastanut valtiolta Lepolan alueen asuinrakentamiseen, yksityiseltä maanomistajalta Lahden moottoritien kulmasta Bookie-nimisen alueen työpaikka- ja liikerakentamiseen sekä Ristinummelta yksityisiltä maata asuntorakentamiseen.

– Lunastusten ja asemakaavoituksen jälkeen alueille joudutaan rakentamaan kunnallistekniikkaa ja muuta infraa, minkä jälkeen korttelit hinnoitellaan ja myydään asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden perusteella, Järvenpään talous- ja hallintojohtaja Antti Peltola toteaa.

Lepolan keskimääräinen myyntihinta on Peltolan mukaan ollut noin 330 euroa neliöltä ja Lidlille myydyn Boogien alueen hinta 110 euroa neliöltä. Lepolan lunastushinta oli 4,11 euroa neliöltä ja Boogien 4,71 euroa neliöltä. Ristinummen lunastushinta oli 3,78 euroa neliöltä.

Järvenpään maapoliittisten periaatteiden mukaan ensimmäinen asemakaava laaditaan aina kaupungin omalle maalle.

– Myyntituloilla saadaan katettua infran kustannuksia sekä resursseja kaupungin eri alueiden kehittämiseen, Peltola sanoo

Järvenpään maanmyyntitulot kokonaisuudessaan ovat vuodessa noin 10–12 miljoonaa euroa. Kyse on merkittävästä tuloerästä kaupungin taloudessa, koska ne vastaavat noin 1,5 veroprosentin tuottoa.

Peltolan mukaan Järvenpää hankkii maata vapaaehtoisin kaupoin tai lunastusta hyödyntäen, mikäli vapaaehtoisista kaupoista ei päästä sopimukseen.

Tämä on ollut Järvenpäässä maapolitiikan perusta, ja sen ansiosta Järvenpäällä on nyt hyvät edellytykset kasvaa hallitusti, koska kaupungilla on lähivuosiksi riittävästi maata asuntotuotannon ja yritysten tarpeisiin.

– Tämä on äärimmäisen tärkeää, koska asukasluvun suhteellinen kasvu on tällä hetkellä Järvenpäässä Suomen kovinta, Peltola sanoo.

Lepolan asuinalueen naapurina Järvenpäässä on ratsastuskeskus Aino, joka sijaitsee entisen maatalousnormaalikoulun mailla.

Juttu on julkaistu Kuntalehdessä 7/2018