Salkutus tuo ryhtiä kiinteistömassan hallintaan

Teksti Jukka Nortio

Sote-uudistus vaikeuttaa kuntataloutta, kun osa kiinteistömassasta happanee käsiin.

Hyvinvointialueet eivät huoli kaikkia kuntien omistamia sote-kiinteistöjä, eikä kasvukeskusten ulkopuolella ole helppoa saada uusia vuokralaisia terveyskeskuskäyttöön suunniteltuihin tiloihin.

Priorisointi on Tapperin mukaan kiristynyt kuntien kiinteistöhallinnassa tällä vuosikymmenellä. Tiukan euron politiikan vaikutukset näkyvät kunnossapitohankkeiden määrien laskuna. Korjausvelka kasvaa. Kiinteistöjen salkutus yleistyy.

– On ymmärrettävä, missä kiinteistöissä on elinvoimaa ja mitä kiinteistöjä kunnissa halutaan kehittää. On myös päätettävä, mitä kiinteistöjä myydään tai jopa puretaan, FCG:n Kiinteistöt-liiketoiminnan liiketoimintajohtaja Jan Tapper kertoo.

Pakko korjata

Ensin pitää korjata ne kiinteistöt, joissa on terveys- tai turvallisuusriskejä. Myös ne kiinteistöt, joiden korjaamatta jättäminen voisi heikentää rakennuksen kuntoa vakavasti, ovat korjauslistan kärjessä.

Kansalaiset näkevät puutteita sellaisissa kiinteistöissä, joissa puutteet ovat ilmeisiä, mutta joiden korjaaminen ei ole aivan välttämätöntä. Tämä asettaa paineita päättäjille.

Tapper huomauttaa, että hintojen nousu ja inflaatio ovat vaikuttaneet siihen, että korjausinvestointien euroilla saadaan koko ajan vähemmän valmista aikaiseksi.

– Pahimmillaan on ajauduttu siihen, ettei pystytä tekemään edes välttämättömiä korjauksia.

Omistaminen ei kannata

Kiinteistöomaisuuden realisointi on hyvin ajankohtaista. Kiinteistöjen omistaminen ja vuokraaminen ammattimaisena kiinteistönomistajana eivät ole kuntien ydintehtäviä.

– Kunnat haluavat luopua kiinteistöistä, jotka eivät tue kuntien perustehtäviä kuten varhaiskasvatusta, opetusta, sivistystä ja urheilua. Siksi kunnat yhä enemmän salkuttavat myytävät kiinteistönsä virtuaalisalkkuun. Uudet valtuutetut pääsevät toimikautensa alussa hyväksymään salkutettavat kiinteistöt, Kuntaliiton kehittämispäällikkö Mikko Simpanen sanoo.

Salkkuajattelu on yleistynyt, koska se vaatii vain yhden valtuuston hyväksynnän, eikä jokaisesta kiinteistön myynnistä tarvitse päättää erikseen. Salkutus vähentää hallinnollista taakkaa sekä poliittista riskiä, joka on perinteisesti hidastanut kiinteistöjen myyntejä.

Suomessa on lukuisia esimerkkejä kunnista, jotka ovat joutuneet myymään kiinteistöjään melkoiseen alihintaan. Kauppojen seurauksena kunta on tehnyt tilinpäätökseensä alaskirjauksia.

Tasapainottelua tasearvoilla

Mitä rahoittajat ajattelevat siitä, että kuntien tasearvot eivät vastaa markkinahintoja?

– Rahoitus on turvattu, sillä kunta ei voi mennä konkurssiin, koska sillä on verotusoikeus. Koskaan ei ole käynyt niin, ettei kunta olisi velkojaan maksanut, Simpanen sanoo.

Mitä kiinteistöjä ja miksi kunnan ylipäätään kannattaa omistaa?

– Isoilla kiinteistöillä kuten kouluilla ja varhaiskasvatuksen kiinteistöillä ja uimahalleilla saattaa olla suuretkin tasearvot, joita vastaan kunta on ottanut lainoja. Ne täytyy pitää kunnan kirjanpidossa, jotta kunnan talous kestää. Kiinteistöistä ei voi kokonaan luopua ilman, että sillä on vaikutuksensa koko kuntatalouteen. Toisaalta ovat ne rakennukset, joilla on korkea käyttöarvo, ja joista kunnan ei siksi kannata luopua, Simpanen sanoo.

Kiinteistöjen tasearvoihin sisältyy myös ongelma: arvot voivat olla usein puhtaasti kirjanpidollisia ilman yhteyttä niiden markkina-arvoon. Kunta ei siis saisi kiinteistöjään kaupaksi tasearvolla eikä voisi kuitata saaduilla rahoilla velkojaan.

– Kunnat ovat myyneet kiinteistöjään alihintaan, tehneet tappiota ja alaskirjauksia päästääkseen eroon kiinteistöistä, joista tulisi vieläkin enemmän tappioita, jos niistä ei pääsisi eroon, Simpanen sanoo.

Liisauksen kiemurat

Sote-uudistuksen myötä kuntien on pitänyt arvioida kiinteistöjensä tarvetta ja suhteuttaa se sekä kuntien että hyvinvointialueiden taloudellisiin resursseihin.

– Kiinteistöliisaus on yleistynyt, kun kunnilla ei ole rahaa investoida uusiin kiinteistöihin tai vanhojen korjauksiin. Liisattujen sote-kiinteistöjen yhtiöittäminen on toisaalta aiheuttanut kunnissa paljon päänvaivaa.

– Kun sote-lakia laadittiin, ei kaikkea selvästikään mietitty tämän asian osalta loppuun saakka. Tilanne on johtanut siihen, että kunnat ovat tarvinneet melkoisesti konsulttien apua selvitäkseen näistä tilanteista, Tapper sanoo.

Kiinteistöjen hankintamalli muuttuu, kun kunnat siirtyvät uusissa kiinteistöissä omasta rakennuttamisesta vuokramalliin, jossa kunnat kuvaavat kiinteistön tarpeet, yksityinen rakennuttaja toteuttaa sen ja vuokraa kunnalle pitkällä vuokrasopimuksella.

– Esimerkiksi Turussa yhdeksän päiväkotia on toteutettu toteutetaan elinkaarimallilla ja kuusi vuokramallilla. Juvan koulukampus on tehty elinkaarimallilla. Nyt kunnat käyttävät aktiivisesti uusia rakennuttamistapoja, Simpanen sanoo.

Lue myös: