Asiantuntija kertoo, miten kaupungin keskustan vetovoima lisääntyy – "Moni parannus voi tulla panostamalla perusasioihin"

Keskusta-alueiden kehittämistyötä on tehtävä jatkuvasti, jotta ne toimivat kaupunkien vetovoimatekijöinä. Isot trendit voivat vauhdittaa tai hidastaa kaupunkien kehittämistä, kiinteistönomistajia ja rakennuttajia edustavan Rakli ry:n johtaja Kimmo Kurunmäki kertoo.

Kaupungin hengissä pysymisen kannalta on yksi elementti, joka erottuu muista selkeästi tärkeimpänä – ajasta riippumatta.

– Se on asuminen. Keskustoissa on oltava muitakin toimintoja, mutta jos asumista on vähän, keskustan haavoittuvuus yhteiskunnan muutoksille on herkempää. Ja lisäksi silloin elinvoimaisuutta on työläämpää saavuttaa.

Kun asumisasiat ovat kunnossa, niin kaupungin keskustassa on parempi kyky sopeutua muutoksiin, esimerkiksi siihen, kun kauppa siirtyy lisääntyvissä määrin verkkoon.

Jos on tarvetta edistää keskusta-alueiden asuttamista, siihen on keinoja, Raklin yhdyskunta ja infra -toimialan johtaja Kurunmäki huomauttaa.

– Kaupungin päättävät elimet, kiinteistönomistajat ja yrittäjät voivat edistää asiaa miettimällä yhdessä ratkaisuja. He voivat myös toteuttaa niitä ratkaisuja yhdessä ja määrätietoisesti.

Ennen toteutusvaihetta on löydettävä sopivat yhteistyömuodot, Kurunmäki tarkentaa.

– Kaavoittaminen ja tonttituotanto uudisrakentamiselle on yksi keskeinen väline, jotta keskustoihin saadaan lisää asukkaita. Toinen keino on tyhjien toimistotilojen käyttötarkoitusmuutokset, etenkin siellä missä vajaakäyttö on yleistä ja kroonista ja asunnoille on kysyntää.

Keskustat sijoituskohteina

Kaupungit toimivat keskustoissa yhteistyössä moninaisen omistajajoukon kanssa.

Voisiko isojen ja pienten kaupunkien keskustakiinteistöjen omistajia vertailtaessa löytää jotain erityispiirteitä, Kimmo Kurunmäki?

– Isoissa kaupungeissa merkittävät ammattimaiset omistajat, kuten eläkevakuutusyhtiöt, omistavat melko paljon keskustakiinteistöjä. Pienempien kaupunkien keskustoissa taloyhtiöiden kiinteistönomistus on huomattava.

– Ammattimaiset omistajat ovat kiinnostuneita sijoittamaan keskustoissa sijaitseviin kiinteistöihin juuri sen vuoksi, että keskustat nähdään vetovoimaisina kohteina, joihin kohdistuu vuokralaiskysyntää.

Helsingin kaupungin ydinkeskustasta on ollut julkisuudessa puhetta viime aikoina, että osa liiketilojen vuokralaisista on ollut kovilla asiakasmäärien vähentyessä. Mitä ajatuksia nämä puheet herättävät?

– Kaikkein alhaisin tuottovaatimus Suomessa kohdistuu Helsingin ydinkeskustaan, mikä tarkoittaa sitä, että Helsingin ydinkeskusta nähdään varmimpana kiinteistösijoituskohteena – näivettymiskeskustelusta huolimatta.

Omistajien näkökulmista keskustojen arvostus on yleisestikin ottaen säilynyt vakaana Suomessa, Kurunmäki jatkaa.

– Mikäli kaupunkien keskustoissa käynnistyy merkittävä uudisrakennusprojekti, on ammattimainen kiinteistösijoittaja mitä todennäköisemmin mukana vähintään kumppanin roolissa. Eli iso omistajayritys näkyy etenkin uudiskohteissa.

– Vanhemmassa kannassa tapahtuu liikehdintää isojen omistajien välisinä kauppoina, mutta toki keskustoissa on myös omistamisen pysyvyyttä ja mukana on myös taloyhtiöomistusta. 

Torimaisemiin uutta ilmettä Kuopiossa

Mahdollisuuksien tunnistaminen on keskustojen kehittämisessä kaiken lähtökohtana.

– Tästä Tampere on hyvä ja paljon puhuttu esimerkki, jossa on panostettu kehittämisen organisointiin ja hoksattu avainprojekteja, joita on määrätietoisesti lähdetty viemään eteenpäin.

Myös esimerkiksi Kuopiossa on tehty hyvää työtä keskustan vetovoiman parantamiseksi, Kurunmäki lisää

– Kuopiossa kehitetään torinvartta tiiviissä yhteistyössä kiinteistönomistajien kanssa.

Mitään merkittävää ja pysyvää parannusta ei saada aikaiseksi, ellei yhdessä tunnisteta mahdollisuuksia ja ryhdytä toimiin niiden toteuttamiseksi, Kurunmäki alleviivaa vinkkinä.

– Kunnianhimoa kannattaa rakentaa vision, kokonaisuuksien ja määrätietoisen toiminnan kautta. Se voi sitten tarkoittaa joko isoja tai pieniä hankkeita, tai molempia, jotka vaikuttavat positiivisella tavalla toisiinsa.

– Moni parannus voi tulla panostamalla perusasioihin, kuten lisä- ja täydennysrakentamiseen, kulkureitteihin ja -tapoihin sekä tilojen monipuoliseen hyödyntämiseen.

Kaavoitus ei yksin riitä, Kurunmäki lisää.

– Koko ketjun kaavasta rakennuslupaan pitää toimia sujuvasti. Käyttötarkoituksen kysyntälähtöiset muutokset pitää saada ketterämmiksi. Jos kaava on laadittu fiksusti lukitsematta kapeasti yhteen käyttötarkoitukseen, päästään muutos tekemään suoraan rakennusluvalla.

– Jos kaava on tiukka, tarvitaan poikkeamismenettelyltä sujuvuutta. Kunnianhimoa saadaan sekä prosessien parantamisella että kaavan varsinaisella sisällöllä.

”Huonosti hoidetun keskustan tunnistaa”

Rakli on esittänyt, että laissa tunnistettaisiin kiinteistönomistajan mahdollisuus valmistella asemakaava kunnan päätettäväksi, edellyttäen, että kaava-aloite vastaa kunnan strategisia tavoitteita ja maankäytön painopisteitä.

– Kunnianhimoa kaavoitukseen toisi se, että kaupungit lähtisivät jo nyt soveltamaan tällaista menettelyä avoimen läpinäkyvästi.

–  Ei-niin-rohkeaa kaavoittamista on se, että puuttuu visio, kokonaisnäkemys, kyky yhteistyöhön ja tahto toteuttaa. Laaditaan pilkuntarkkoja ja tekniset ratkaisut sisältäviä kaavoja periaatetavoitteiden ohjaamisen sijaan, ja oletetaan että todellisuus vastaa tarkkaan muotoiltua kaavaa myös kymmenen vuoden päästä.

Vision ja kokonaistavoitteiden puute johtaa siihen, että mitään ei käytännössä tapahdu, paitsi ehkä asfalttia paikataan ja katukiveystä korjataan. Huonosti hoidetun keskustan tunnistaa, Kurunmäki jatkaa.

– Keskustan ilme on rempallaan, ihmisiä liikkeellä vähän ja vajaakäyttöistä tilaa paljon. Huonosti hoidetun keskustan voi tunnistaa miettimällä elämää myös keskustan ulkopuolella.

– Mitä keskustan ulkopuolella tai naapurikaupungissa on tarjolla? Miten liikutaan? Investoiko kaupunki keskustaan? Mistä löytyvät julkiset ja kaupalliset palvelut? 

Luonnollisesti haasteet ovat vaikeampia väestöltään taantuvilla alueilla kasvaviin verrattuna, Kurunmäki myöntää.

Etätyökin vaikuttaa keskustojen kehittämiseen

Kurunmäki lisää, että kaupunkien keskusta-alueilla on nyt näytön paikka. Ydinkeskustat hiljenivät pandemian aikana, ja monessa kaupungissa pohditaan keinoja nostaa keskusta-alueet uuteen kukoistukseen.

Keskusta-alueisiin vaikuttavia kehityssuuntia on useita.

– Keskustojen kehittämistä vauhdittavat – tai hidastavat – isot trendit, kuten kaupungistuminen, kaupan ja muun palveluverkon muutokset, liikkumisen muutokset, etätyö, ympäristötietoisuus ja elämysten hakeminen.

Mikä voisi olla selkeästi positiivinen esimerkki keskustojen elinvoimaa parantavista kehityssuunnista, Kimmo Kurunmäki?

– On havaittavissa jopa sääntelyilmapiirin keventymistä tapahtumien järjestämisessä ja katutilan väliaikaiskäytössä, mikä elävöittää keskustoja.

Kurunmäki korostaa, että keskustojen elinvoimaisuutta voidaan vahvistaa aktiivisella kehittämisellä ja investointeja mahdollistamalla.

Tätä työtä on myös tehtykin.

– Helposti ajatellaan, etteivät kaupungit ole olleet erityisen aktiivisia kaavoittamaan keskustojaan ja kehittämään niiden maankäyttöä. Kaupungit ympäri Suomen ovat kuitenkin kaavoittaneet keskusta-alueitaan hyvinkin paljon 2000-luvulla.

Keskustat houkuttelevat ihmisiä moninaisuudellaan ja keskitetyllä palveluverkollaan, minkä vuoksi tarjolla tulisi olla sekä maksullisia että maksuttomia palveluja.

Kestävän kaupungin periaatteisiin kuuluu, että keskustan tulisi olla saavutettavissa kaikilla kulkumuodoilla.

– Etenkin isoissa kaupungeissa joukkoliikenteen tulisi olla runko, joka luo saavutettavuuden. Myös kävelyllä on merkittävä rooli keskustoissa, minkä vuoksi liikkumisen ympäristöt tulisi olla miellyttäviä ja houkuttelevia, Kurunmäki toteaa. 

Klinikkatyöstä vastauksia toukokuussa

Rakli käynnisti tammikuussa Tulevaisuudenkestävät kaupunkikeskustat -klinikan, joka kokoaa ratkaisuja ja toimenpiteitä kaupunkikeskustojen uudistumiskyvyn ja elinvoiman kasvattamiseksi.

Klinikoiden tavoitteena on törmäyttää näkökulmia sekä nostaa esiin uusia ajatuksia ja ideoita.

–  Klinikka alkaa olla puolivälissä, ja keskustelu kaupunkien ja ammattimaisten kiinteistönomistajien kesken on ollut erityisen vilkasta. Kaikille avointa tulosseminaaria valmistellaan toukokuulle.

– Parhaat resurssit keskustojen elinvoiman kehittämiseen saadaan vahvalla yhteistyöllä. Haluamme klinikassa edistää kaupunkien keskinäistä yhteistyötä sekä mahdollisuuksien, pullonkaulojen ja toimenpiteiden puimista niiden tahojen kanssa, jotka lopulta päättävät investoidako keskustaan vai ei.

Tulevaisuudenkestävät kaupunkikeskustat -klinikkaan osallistuvat muiden muassa Jyväskylän kaupunki, Keravan kaupunki, Kuopion kaupunki, Lahden kaupunki, Lappeenrannan kaupunki, Mikkelin kaupunki, Oulun kaupunki, Porvoon kaupunki, Tampereen kaupunki, Turun kaupunki, Vaasan kaupunki ja Vantaan kaupunki. Useasta kaupungista on mukana myös paikallinen kaupunkikeskustan kehittämisyhdistys.