Lahti pääsi sote-kiinteistöpälkähästä, mutta moni kunta odottaa tulevaa huolissaan – Sote-konkari Göran Honga sanoo ymmärtävänsä myös hyvinvointialueiden huolen
Johtajille virallisina esittelijöinä on vaikea viedä päätöksiä läpi valtuustoissa, koska ymmärrys ja halu ei välttämättä ole se, mitä valtio on odottanut ja toivonut. Siellä on johtajan ristipaine alueelta ja ministeriöstä – ja ne eivät tällä hetkellä kohtaa, Suohkin hallituksen puheenjohtaja Göran Honga sanoo. Kuva: Markus Sommers
Hyvinvointialueiden ennustettua vaikeampi taloustilanne heijastuu myös kuntien sote-kiinteistöjen kohtaloon.
Ne kunnat, jotka ovat onnistuneet myymään kiinteistöjään, voivat ainakin jossain määrin huokaista helpotuksesta. Tällainen on tilanne Lahdessa, vaikka kaupungin myymän kiinteistön kohtalo hyvinvointialueella on kaikkea muuta kuin selvä.
Kiinteistökentän myllerryksestä kertoo sekin, että hyvinvointialueet saattavat jo pyrkiä eroon kiinteistöistä, joita ne ovat vuokranneet tahoilta, jotka ovat ostaneet kuntien kiinteistöjä.
Useat kiinteistösijoitusyhtiöt tarkkailevat tilannetta suurella mielenkiinnolla. Yksi niistä on Suomen Hyvinvointikiinteistöt (Suohki), joka osti Jyväskylän kaupungilta vuonna 2022 useita kiinteistöjä.
Suohkin omistaa pohjoismaalainen infrastruktuurisijoittaja Infranode, jonka sijoittajiin kuuluu pohjoismaalaisia institutionaalisia toimijoita ja eläkerahastoja kuten Keva, LähiTapiola ja Ruotsin kunnallinen eläkerahasto. Yhtiö hallinnoi tällä hetkellä 13:a julkisen sektorin käytössä olevaa sote-kiinteistöä Jyväskylässä.
Jyväskylän kauppojen jälkeen yhtiö on sen jälkeen seurannut tilanteen kehittymistä ja kasvattanut omistusta ”hissukseen”, kuvailee Suohkin hallituksen puheenjohtaja Göran Honga.
Hongalla on pitkä perspektiivi sosiaali- ja terveysasioihin ja uudistuksen etenemiseen. Hän on toiminut niin kaupunginjohtajana kuin sairaanhoitopiirien johtajana ja sote-uudistuksen muutosjohtajana.
Sote-uudistus on mullistanut myös kiinteistöjen kentän, Honga sanoo.
– Aiemminkin hyvinvointitoimijat, niin yksityiset kuin julkiset, ovat olleet vuokralla kiinteistöissä, mutta peli meni uusiksi sote-reformin myötä. Toimijoille tuli uusia mahdollisuuksia ja uusia tarpeita.
Hyvinvointialueiden näkökulmasta tilanne on se, että ne haluavat pistää rahaa ennemmin vuokriin kuin tiloihin, joita he eivät välttämättä tarvitse, Honga sanoo.
– Myös palvelutavan uudelleenmuokkaus vaikuttaa. Turbulenssi on erittäin kova.
Suohki ei ole pelastaja
Vaikka kunnat etsivät ostajia kiinteistöilleen, Suohki ei kuitenkaan ole mikään kuntien sotekiinteistöpulmien pelastaja, Honga sanoo.
– Pelastaminen on ehkä väärä sana.
Hän painottaa kumppanuutta. Kiinteistöllä on oltava tulevaisuus sote- tai hyvinvointikäytössä, hinnan on oltava kohdillaan, vuokraajan pitäisi sitoutua.
– Kunnan näkökulmasta kyse ei ole vain kiinteistöstä vaan myös paikallisesta palvelusta ja siitä, että siellä on jonkin verran paikallisia työpaikkoja.
– Pitää olla realismia molemmin puolin.
Osa kuntien sote-kiinteistöistä on rempallaan, Göran Honga sanoo. Suohkin tehtävänä on pitää kiinteistöistä huolta niin että ne kelpaavat hyvinvointialueelle.
– Kun sote-ratkaisua leivottiin niin pitkään, osassa kiinteistöjä kunnossapito jäi vähän vähemmälle, kun oli tiedossa, että tilanne muuttuu.
– Lisäksi, kun hyvinvointialueet muokkaavat palveluja kiinteistöissä, jotka jäävät, niissä vaaditaan muutosta. Puhutaan siis paitsi kiinteistöjen kaupasta myös niiden korjauksesta, muutostöistä ja joissain paikoissa jopa uusien tilojen tekemisestä.
Hongan mukaan Suohkin ideana on pysyä julkisen puolen hyvinvointikiinteistöissä.
– Lähtökohta on se, että ei lähdetä ihan vapaille markkinoille.
Hän painottaa jälleen pitkäjänteisyyttä.
– Sen tyyppisiä kiinteistöjä haetaan, joissa on kymmenien vuosien aikajänne nähtävissä.
Alueidenkaan asema ei ole helppo
Osa etenkin pienistä kunnista on pian todellisessa pulassa, kun käsiin jää alueilta kiinteistöt, joille ei ehkä ole mitään käyttöä. Hyvinvointialueen palveluverkkosuunnitelma voi tarjota jättipotin tai hätätilanteen, hieman kärjistettynä.
– Vanhana sairaanhoitopiirin johtajana voin sanoa, että nähtävissä oli, että palveluverkolle pitää tapahtua jotain. Nykyiseen palveluverkkoon ei riitä rahat eikä henkilökunta.
– Nyt tilanne on se, että mietitään, miten palveluverkko saadaan sellaiseksi, että ihmiset ovat turvassa.
– Suuremmissa kaupungeissa on selvää, että verkko on hyvä, mutta pienemmissä kunnissa ihmisten turvaaminen on iso kysymys.
Alueiden johdollakaan ei ole helppo asema, Göran Honga muistuttaa.
Valtionhallinto asettaa raamit, ja valtiontalouden tilanne on ollut yllätys kaikille. Valmistelu alkoi paremmassa taloustilanteessa, oikeastaan jo vuonna 2004 Paras-hankkeesta.
– Julkisen talouden raami oli perusteena myös sille, että alueelle ei annettu omaa verotusoikeutta. Annetaan palvelua niissä talousraameissa, joita valtio antaa, mutta alue päättää itse, missä palvelua annetaan. Toinen raami liittyy toimintaan: mitä vähintään täytyy saada aikaiseksi.
Honga muistuttaa, että tilanne on uusi myös poliittisille päättäjille.
– Johtajille virallisina esittelijöinä on vaikea viedä päätöksiä läpi valtuustoissa, koska ymmärrys ja halu ei välttämättä ole se, mitä valtio on odottanut ja toivonut. Siellä on johtajan ristipaine alueelta ja ministeriöstä – ja ne eivät tällä hetkellä kohtaa.
Kunnilla hätä kädessä
Suohkin tavoin yhteiskuntavastuulla operoivia kiinteistöyhtiöitä on markkinoilla useita. Ne, sijoittavat ja laittavat omaa rahaa yhteiskunnallisiin kohteisiin, esimerkiksi kiinteistöihin, joissa tuotetaan yhteiskunnan peruspalveluja.
– Ei ainutlaatuinen liikeidea, mutta ei myöskään ihanteellinen ympäristö toimia, kun lainsäädäntö ja tarpeet muuttuvat aika nopeastikin, sanoo Kuntaliiton tilapalvelupäällikkö Mikko Simpanen.
Esimerkiksi Lahti ja Turku isoista kaupungeista ovat myyneet kiinteistöjään yksityiselle toimijalle.
Simpasen mukaan jotkut kunnat näyttävät selviytyvän sote-uudistuksen myllerryksestä vähin vaurion, ellei jopa voittajina.
Toisaalta ne kunnat, jotka ovat voimakkaasti investoineet sote-kiinteistöihin ja palveluihin ja joiden kohdalla hyvinvointialue ilmoittaa ettei tarvitsekaan rakennusta, voivat olla hädässä.
– Tarkempi näkemys todellisista seurauksista on tiedossa syksyllä, kun palveluverkkosuunnitelmat ovat valmistuneet, Mikko Simpanen sanoo.
Sote-kiinteistöjen tulevaisuuden merkitys näkyy myös Kuntaliittoon tulevissa yhteydenotoissa.
Simpanen aloitti Kuntaliiton tilapalvelupäällikkönä vuosi sitten.
– Vuoden aikana hänelle on tullut yksi yhteydenotto, joka ei koske sote-kiinteistöjä.
Kunta ja hyvinvointialue tarvitsevat toisiaan
Nykytilanne näyttäytyy sellaisena, että kunta ja hyvinvointialue ovat asettuneet vastakkain. Se on vahinko, Mikko Simpanen sanoo, sillä kunta tarvitsee hyvinvointialuetta ja toisinpäin, myös tulevaisuudessa.
– Molemmat yrittävät säästää rahaa. Rahat on loppu ja sitä yritetään vyöryttää toisen osapuolen niskaan, vaikka loppupeleissä me veronmaksajathan sen kaiken lystin maksamme.
Tilanne ei ole erityisen houkutteleva myöskään yksityiselle kiinteistötoimijalle, joka on ostanut sote-kiinteistön kunnalta. Hyvinvointialue voi ilmoittaa, ettei se tarvitsekaan rakennusta.
– Siinä on yksityinen omistaja aika pahassa tilanteessa. Heillä on johonkin tiettyyn toimintoon suunniteltu rakennus, ja toiminto lähtee pois – mitä sinne tilalle laitetaan?
Ne ”vähemmin vaurioin” selvinneet kunnat ovatkin niitä, jotka myydessään rakennuksen ovat siirtäneet riskin pois harteiltaan ja yksityiselle sijoittajalle.
Lahti pääsi eroon kiinteistöistään
Merkittävä tilanne ja mahdollinen ennakkotapaus on meneillään Lahdessa. Lahden kaupunki myi kesällä 2022 kaupungin keskustassa sijaitsevan kaupunginsairaalan 96 miljoonalla eurolla LähiTapiolalle, jonka kanssa Päijät-Hämeen hyvinvointialue sopi 20 vuoden vuokrasta.
Nyt hyvinvointialue haluaa purkaa vuokrasopimuksen ja etsii tiloja muualta. Niin sanotun rajoittamislain puitteissa hyvinvointialue voi toimia näin vailla velvollisuutta korvata mitenkään pitkän sopimuksen katkeamista alkuunsa.
Kun Lahti viime vuonna sai myytyä myös kuntoutussairaala Jalmarin 35,7 miljoonalla eurolla sveitsiläiselle sijoitusyhtiölle, pääosa sen sote-kiinteistövolyymistä oli päätynyt pois kaupungin harteilta.
Sen jälkeen tilanne ja markkina ovat muuttuneet, eikä sote-rakennuksille ole yhtä kovaa kysyntää. Ostamiseen liittyy riski siitä, että rakennus ei säily hyvinvointialueen palveluverkon osana.
LähiTapiola otti juuri tällaisen riskin.
Sote-lakeihin kuuluva ns. rajoittamislaki mahdollistaa kaikkien sopimusten irtisanomisen vuokra-aikana (2023-2025) ilman mitään korvausvelvollisuutta.
– Vuokranantajan kannalta aika kohtuuton laki, sanoo Lahden kaupungin toimitilajohtaja Jouni Arola.
Ennen hyvinvointialueuudistusta Lahden kaupungin sote oli kuntayhtymän järjestämää. Kaupunginsairaalan kiinteistön peruskorjanneella kaupungilla oli pitkäaikainen vuokrasopimus kuntayhtymän kanssa. Tuo vuokrasopimus kuului sote-uudistuksen mukana alueelle siirtyviin sopimuksiin, eikä se kuulunut ns. 3+1-vuoden ehtojen piiriin.
Ehdot koskevat siis sote-uudistuksen voimaantulon alun siirtymäaikaa. Hyvinvointialueilla on lain mukaan velvollisuus vuokrata kuntien sote-kiinteistöt ensimmäisen kolmen vuoden ajan.
Kaupunginsairaalan myyntihetkellä olemassa olleen vuokrasopimuksen vuoksi uudistuksessa siirtyneessä sopimuksessa rajoittamislakipykälää olisi ollut. Kiinteistökaupan myötä rajoittamislakipykälä tuli mukaan.
Ostaja otti riskin, joka saattaa nyt konkretisoitua.
Vaikka varsinaisen kiinteistön ongelma on poissa kaupungin harteilta, ei tilanne ole kaupungille ongelmaton, Arola sanoo.
– Jos hyvinvointialue lähtisi pois, kaupungin keskustaan jäisi iso tähän käyttötarkoitukseen räätälöity kiinteistö tyhjäksi. Ei se ole hyvä asia kaupungin kannalta.
– Tällaisia esimerkkejä on muuallakin. Tämä riski tekee kuntien omistamien sote-kiinteistöjen myymisen aika vaikeaksi, Arola sanoo.
Yhtä lailla se tekee jatkossa kunnan sote-kiinteistöjen omistamisen haastavaksi, vaikka sote-kiinteistöjen yhtiöittämisvelvoitteen takia kunta perustaa kiinteistöyhtiön tai siirtää sote-kiinteistöt olemassa olevaan yhtiöön, varsinkin jos niissä on investointipainetta, Arola sanoo.
”Verinen kilpailu”
Palveluverkkosuunnitelmia viilataan siis paraikaa, ja syksyyn mennessä päätöksensä lienevät tehneet kaikki alueet. Silloin tiedetään kiinteistöjen tarkempi tarve. Ja se, missä niille ei enää ole käyttöä.
Arvioiden mukaan jopa puolet sote-kiinteistöistä voi jäädä tyhjilleen, kun hyvinvointialueet saavat palveluverkkosuunnitelmansa valmiiksi.
Syksyllä Kuntaliiton ja Senaatti-kiinteistön selvityksessä tyhjilleen jäävien osuus arvioitiin noin 30 prosentin tietämille, sittemmin tilannekuva on synkistynyt.
– Toivottavasti julkinen ja yksityinen omistajuus löytävät harmonian hyvinvointialueiden kanssa. Ne kuitenkin loppupelissä päättävät, mitä tulee tapahtumaan, Mikko Simpanen sanoo.
– Edessä on verinen kilpailu, Simpanen ennustaa.
Juttua muokattu 25.4. klo 15.20: Korjattu Suomen Hyvinvointikiinteistöjen kirjoitusasu.
Lue myös:
Aiemmin aiheesta:
