Äänekoski niskan päällä vuokratontilla sijaitsevan kiinteistön lunastusriidassa
Pitkäkin vuokrasopimus päättyy aikanaan. Näin kävi myös maanvuokrasopimukselle, jonka vuonna 1986 solmi vielä voimansa tunnossa ollut Suolahden kaupunki alueella toimineen osakeyhtiön kanssa. Vuoteen 2022 ulottuneen sopimuksen vuokralainen ja vuokranantaja vaihtuivat vuosikymmenten saatossa ja lopulta vuokratontilla sijainneen rakennuksen lunastusarvoa pohdittiin Keski-Suomen käräjäoikeudessa.
Äänekosken kaupunki oli tullut vuokranantajan rooliin vuonna 2007 tapahtuneen Suolahden, Sumiaisten ja Äänekosken kuntaliitoksen myötä. Tontin viimeisimmät vuokralaiset puolestaan olivat ostaneet tontin vuokraoikeuden ja tontilla sijaitsevan liikerakennuksen pankilta maaliskuussa 2001.
Alkuperäisessä maanvuokrasopimuksessa oli sovittu, että vuokrasuhteen päättyessä kaupunki on velvollinen lunastamaan itselleen tontilla olevat rakennukset. Lunastushinnaksi oli sopimuksessa sovittu 60 prosenttia rakennusten rakennusteknillisestä arvosta.
Mitä tarkoittaa rakennusteknillinen arvo?
Kun vuokrasopimusaika alkoi lähestyä loppuaan, niin osapuolet alkoivat neuvotella lunastushinnasta. Osapuolten näkemykset asiasta erosivat rajusti, sillä vuokralaisten mielestä pääasiassa autoalan yritystoiminnassa ollut halli olisi tullut lunastaa 693 000 eurolla. Äänekosken kaupungintalolla ynnäiltiin alun perin sopivaksi lunastushinnaksi vajaat 60 000 euroa.
Vuokralaiset haastoivat kaupungin käräjille riita-asiassa. Käräjäoikeuden istunnossa vuokralaiset pudottivat lunastushintavaatimustaan 630 000 euroon ja kaupungin taholta oikeaksi lunastushinnaksi esitettiin nyt 110 429,40 euroa.
Käräjäoikeuden keskeinen riitaseikka rahasummien ohella oli se, mitä tarkoitti vuokrasopimuksen lunastuslausekkeessa ollut kohta ”rakennusteknillinen arvo vuokrasopimuksen päättymishetkellä.” Vuokralaisten mielestä rakennusteknillinen arvo tarkoittaa rakennuksen jälleenhankinta-arvoa eli todennäköistä rakentamiskustannusta, mikäli se rakennetaan samalle tontille samanlaisena uudelleen.
Äänekosken kaupungin taholta tuotiin esiin, että kyseinen maanvuokrasopimus oli laadittu allekirjoitushetkellä voimassaolleen Kuntaliiton maanvuokrasopimusohjeistuksen ja mallipohjan mukaan. ”Rakennusteknillinen arvo” oli kaupungin mukaan tarkoittanut nykyisellä termistöllä teknistä arvoa. Koska kiistan kohteena oleva halli oli lähes alkuperäisessä kuosissaan, eikä siihen oltu tehty vuosikymmenten saatossa merkittäviä remontteja, niin kaupungin arvio kiinteistön arvosta jäi pieneksi vuokralaisten vaatimuksiin nähden.
Asiaa pohtinut Keski-Suomen käräjäoikeus päätyi asiassa Äänekosken kaupungin kanssa samalle kannalle.
-Rakennusteknillisellä arvolla vuokrasuhteen päättyessä tarkoitetaan sitä arvoa, joka saadaan, kun uuden vastaavan rakennuksen rakennuskustannuksista vähennetään rakennuksen iän ja kunnon edellyttämät määrät laskettuna/arvioituna vuokrasopimuksen päättymishetkellä. Kyseessä on siten olemassa olevan rakennuksen arvon määrittäminen näillä perusteilla, sellaisena kuin se arvioimishetkellä on, käräjäoikeus toteaa ratkaisussaan.
Käräjäoikeus katsoi ratkaisussaan, että Äänekosken kaupunki on velvollinen lunastamaan vuokra-alueella olevan kiinteistön 110 429,40 euron hinnalla. Vuokralaisten maksettavaksi käräjäoikeudesta tuli heidän omien oikeudenkäyntikulujensa lisäksi myös Äänekosken kaupungin käräjäkuluja 50 666,40 euron edestä.
Tuomio ei vielä ole lainvoimainen, sillä vuokralaiset ovat ilmoittaneet hyväksytysti tyytymättömyyttään koko tuomioon. Seuraavaksi lunastusriitaa käsittelee Vaasan hovioikeus.
