Lakiklinikka: Näin vuokranantaja voi purkaa asuinhuoneiston vuokrasopimuksen
Kuva: Kari Längsjö
Kunnilla ja kuntakonserniin kuuluvilla yhtiöillä on merkittävä määrä vuokra-asuntoja ympäri kuntakenttää. Näiden asuinrakennusten hallinnointi on välillä haastavaa, ja välillä haasteet kumpuavat asukkaiden värikkäistä persoonista ja toimintatavoista. Joskus tilanteet ajautuvat siihen pisteeseen, että vuokrasuhdetta on mahdotonta jatkaa. Tällöin täytyy arvioida, onko vuokrasopimuksen purkaminen mahdollista.
Lain asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) 61 §:ssä säädetään vuokranantajan oikeudesta purkaa vuokrasopimus. Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen seuraavilla perusteilla:
1) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa;
2) jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä;
3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty;
4) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää;
5) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti; tai
6) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.
Näiden perusteiden lisäksi laissa on muutamia erityisperusteita, jolloin vuokranantajalla on myös oikeus purkaa vuokrasopimus. Tällainen on esimerkiksi lain 49 §:n mukainen vuokralaisen konkurssi, mikäli pykälässä edelletyt kriteerit täyttyvät.
* * *
Huoneiston käyttöön liittyvä vuokrasopimuksen purkamisperuste koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita. Eli purkamisperusteena voidaan vedota myös jatkuvaan häiriökäyttäytymiseen tai laitteiden rikkomiseen rakennuksen muissa osissa tai piha-alueilla, eikä se siis rajoitu pelkästään vuokrahuoneistoon.
Purkamisperusteen arvioinnissa on kuitenkin aiheellista huomioida, että mikäli purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys, niin tällöin ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan lähtökohtaisesti ole.
Tämän lisäksi on hyvä pitää mielessä, että vuokranantajan on vedottava vuokrasopimuksen purkamisperusteeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokranantajan tietoon. Vuokranantaja ei kuitenkaan menetä purkamisoikeuttaan niin kauan kuin edellä kohdissa 1 tai 4–6 tarkoitettu menettely jatkuu.
Ennen purkuoikeuden käyttöä tulee vuokralaiselle kuitenkin antaa kirjallinen varoitus, mikäli purkamisperuste on joku edellä 3–6 kohdissa määritellyistä perusteista. Varoitus on toimitettava todistettavasti vuokralaiselle. Vaihtoehtoisesti varoitus on myös asianmukaisesti toimitettu, mikäli sen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta on laissa voimassa.
* * *
Tärkeää on huomioida, että jos vuokralainen varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai muutoin oikaisee käytöksensä, niin tällöin vuokranantajalla ei ole oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen.
Varoitusta ei kuitenkaan tarvita, jos purkamisperusteen aiheuttanut vuokralaisen menettely on toistunut ja vuokralaiselle on jo aikaisemmin vastaavan menettelyn johdosta annettu varoitus, taikka jos vuokralainen edellä mainituissa neljännessä tai kuudennessa kohdassa tarkoitetuissa tapauksissa on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla.
Vaikka purkamisperuste olisi kiistatta olemassa ja vuokralaista varoitettu ja purkuilmoitus kirjallisesti ja oikeassa muodossa tehty, ei vuokranantaja voi itse lähteä häätämään vuokralaista asunnosta. Vuokranantajan tulee, mikäli vuokralainen ei ole yhteistyöhaluinen saati halukas asuntoa vapauttamaan, hakea häätötuomio käräjäoikeudelta. Häätötuomiossa vuokralainen velvoitetaan muuttamaan pois asunnosta ja maksamaan mahdollisesti auki olevat vuokravelat ja vahingonkorvaukset.
Tuomion kautta vuokranantaja saa oikeusperusteen laittaa vuokravelat ulosoton perittäväksi ja tarvittaessa pyytää ulosottoa toimittamaan myös muuton. Häätötuomiossa löytyy lähtökohtaisesti myös päivämäärä, johon mennessä vuokralainen voi muuttaa asunnosta itse, ilman ulosoton toimia.
Joonas Jännäri, lakimies, Kuntaliitto
Lakiklinikka on julkaistu Kuntalehdessä 6-7/2023
